北京今年首次土拍卖了132亿 广州国企越秀成大赢家

北京今年的首次集中拍地在2月8日结束，3宗进入现场竞拍阶段的地块均以顶价成交，广州国企越秀成最大赢家，拿下苹果园及昌平信息园两宗地块。

本轮土拍共出让6块宗地，总土地面积约21.47万平方米，总建筑面积约53.18万平方米，总起始价为122.52亿元，最终以132.09亿元全部成交，溢价率7.8%。

这一批次地块呈现两极分化，底价、触顶成交各占一半。位于亦庄新城、通州梨园以及良乡大学城的3宗地块因“人气”不足，已于2月7日底价成交，分别被京东、新城基业以及中建智地拿下，总成交价58.72亿元。

(资料图片)

剩下参与今日线下竞拍的小红门、苹果园以及昌平信息园二期的3宗地块竞争激烈，均达到触顶价格，小红门地块通过现场摇号决定了归属，后两宗地通过竞现房销售面积决出胜负，最终总成交价为73.37亿元。

中原地产首席分析师张大伟表示，土地市场整体分化严重，房企并没有失去理性，拿地非常谨慎，在优质区域地块上竞争激烈，但郊区非热门地块，大部分房企参与很少。

今天第一场竞拍的朝阳小红门地块位于东南四环内，具备较高的区位优势。其土地面积约1.2万平方米，土地起拍价为12.4亿元，土地合理上限价格14.26亿元，起始楼面价约4.11万元/平方米，销售指导价为8万元/平方米。

合硕机构首席分析师郭毅指出，该地块面积比较小，在未来的建设中基本上是200套左右的房源，周围二手房挂牌量较大，更多偏重于满足客户的改善性需求。整体来讲，目标人群会以在朝阳工作，相对偏年轻化对于品质有一定追求的精英人群为主。

该地块在现场竞价前已获得10轮报价，共10家房企参与此次竞拍。

此轮竞拍节奏很快，经过13次快速举牌后触及价格上限，转为现场摇号，共有9家房企参与摇号。最终中建东孚(中建八局)以14.26亿，拿下朝阳小红门地块，成交楼面价约4.73万/平方米，溢价率为15%。

“就算目前价格触顶，但是成交楼价和销售指导价之间的价差在3万左右，对于企业来说可以在价格上做出更多的让步。此外与其相邻的分钟寺的房价相比有非常大的价差，在东南四环这个价格和品质的竞争中，能够体现出自己的优势。”郭毅向界面新闻记者表示。

作为中建系的重要一员，中建东孚之前主要在上海布局，可以看出今年又加大了在北京的拿地力度。

第二轮出让的石景山苹果园地块是进入现场竞价的3宗地块中热度最低的，共有6家房企报名参与。

该宗地块土地面积约2.6万平方米、土地起拍价22.6亿元，土地合理上限价格为25.99亿元，起始楼面价约3.75万元/平方米，销售指导价为7.48万元/平方米。尽管热度最低，但竞拍过程仍然十分激烈。

作为南方房企的越秀、建发、厦门国贸三方对垒，经过19次举牌触及地价上限。在竞现房销售面积过程中，越秀与中海互不让步，经过15轮竞报，越秀最终以25.99亿触顶，现房销售面积1.5万平方米拿下了该地块。

对于越秀以触顶价格以及大体量现房面积拿下苹果园地块，郭毅表示越秀的整体区划压力会略大一些。

因为该地块价格触顶后，房地价差的空间已经收窄到了2.7万/平方米左右，然后接近1/3的面积划入到了现房销售面积中，对越秀自身的资金链形成了一定的压力。但认为苹果园地块是近年来石景山难得一见的好地。

以苹果园交通枢纽为核心的周边商务区基本上建设完成，南侧临近六号线杨庄站，距离大概800米左右，交通便利，预计今年开业的京西大悦城也坐落于附近，交通距离仅一公里左右。

此前被认为竞争最激烈的昌平信息园地块压轴出场。虽然其位于西北五环与六环之间，但优越的区位条件使其收获最高的关注度，共吸引了建发、越秀、华润等14家房企参与报名。

信息园地块位于地铁8号线与昌平线交汇站朱辛庄站北约800米，其东侧与小米智慧产业园区一街之隔；周边商业设施有永旺商城、TBD住总万科天地，相邻的万达广场已竣工招商，合生汇也计划今年开业。

该地块土地起拍价为28.8亿元，起始楼面价约2.82万元/平方米，销售指导价分期房、现房两部分，期房6.2万元/平方米，现房6.5万/平方米。该宗土地设定土地合理上限价格33.12亿元。

昌平地块不负众望，竞拍刚开始，各家房企便纷纷举牌，仅用时1分钟便触及土地合理上限价格33.12亿。

最终越秀再下一城，以33.12亿元以及4.5万平方米现房销售面积双双触顶，竞得昌平地块，溢价率15%，成交楼面价为32434元/平方米。

央国企占据市场主流，外地国企再次进入北京市场，科技类企业加入拿地行列。

从此次报名企业来看，仍然延续了历次央国企占主导地位的状态，民企参与度不高。金茂、中海、建工、华润、首开均有报名，中建系中一局、二局、五局及八局报名参加，南方房企建发、厦门国贸、越秀也再次现身。而作为此次参与报名的唯一民企龙湖，仅在小红门地块竞拍中举牌一次，之后便无动作。

值得注意的是，京东以底价夺得亦庄新城地块。上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出，科技类企业的拿地，本身就是科技企业扩张、投资能力增强的体现，也体现了目前北京土地市场拍地方面基本面改善的内容，也说明相关企业看好北京的土地投资市场。

本次土拍既是北京2022年第五批次供地，也是新年北京土地市场的首拍。

张大伟分析称，2023年是北京的土地供应大年，市场预期将有大量优质土地供应，所以从此次房企的出价情况看，还是非常谨慎的，主要争夺的是低风险优质地块。

关键词：